Montag Vorentscheidung zur Lösung der Dauerwohnraum- und Fewo-Krise?

Die Erwartungen sind groß, die Hoffnungen enorm. Gelingt der Politik am Montag ein Durchbruch in der Dauerwohnraum- und -Krise? Die Gemeindevertreter stehen durch die Kontrollen der Kreisverwaltung erheblich unter Druck, möglichst schnell Voraussetzungen zu schaffen, unter denen die Nutzung von Ferienobjekte künftig auf einer rechtlich sicheren Grundlage betrieben werden kann. Zugleich ist dies ein entscheidender Moment, in dem auf Sylt das Gleichgewicht von Wirtschaftsraum zu Lebensraum definiert werden müsste und der Schutz von Dauerwohnraum in der Bauplanung der Gemeinde für die Zukunft abgesichert werden sollte. Dazu soll nun eine Vorentscheidung in Sachen „Muster-Bebauungsplan“ fallen. Dieser könnte dann in seinen wesentlichen Bestandteilen als Blaupause für die gesamte Insel dienen. Grob vereinfacht gilt: einer für alle! Die Sache ist dringend, denn seit durch das Beherbergungskonzept schon 2020 das ganze Ausmass der Sylter Funktionskrise in der Gesellschaft und Wirtschaft festgestellt wurde, ist viel in Bewegung gekommen.  So ist mittlerweile bekannt, dass allein in Wenningstedt rund 85 Prozent des Wohnungsbestands bauplanungsrechtlich nicht als Ferienwohnungen betrieben werden dürften, ein überraschendes und schockierendes Ergebnis bei der Überprüfung der aktuellen B-Planaussagen im gesamten Gemeindegebiet, und es machen sich bereits deutliche Wertverluste bemerkbar. Die Sylter Immobilienbranche ist in Schieflage geraten. Preise sinken und gleichzeitig kehren nachweislich erste Wohnungen auf den Vermietungsmarkt für Dauerwohnraum  zurück   

Man braucht nicht viel Fantasie, um sich den Druck vorzustellen, unter dem die jahrelangen politischen Mehrheiten stehen, die die planungsrechtlichen Versäumnisse und das Ausmaß der Fehlnutzungen zu verantworten haben.  

Geradezu existenziell ist es jetzt also, die Probleme des Dauerwohnraummangels und illegalen Ferienvermietung schnell zu lösen, und man versucht es mit Hilfe eines beispielhaften neuen Bebauungsplans.

Ein solcher kann die gesetzlichen Vorschriften zwar nicht außer Kraft setzen und muss auch immer die gebietstypische Entwicklungen der vergangenen Jahrzehnte berücksichtigen (im Kurzentrum gelten andere Voraussetzungen als in der Marinesiedlung, wo noch verhältnismäßig viele Sylter leben), aber er kann die Rahmenbedingungen bestimmen, wie wir auf Sylt künftig leben und wohnen wollen. Vor allem kann er über die Nutzung des Objekts entscheiden, ob Dauerwohnen, Zweitwohnen oder Ferienwohnen. Erklärtes Ziel bisher: diese drei Wohnformen (Nutzungsarten) sollen zukünftig genau definiert werden und in einem gesunden Verhältnis stehen, um das Überleben einer funktionierenden sozialen Struktur auf der Insel zu sichern. Damit will man aktiv der Abwanderung und der damit verbundenen Verödung ganzer Straßenzüge entgegenzuwirken. 

Kann dies mit den Inhalten des „B-Plan 28“nun gelingen? 

Drei Festsetzungen sind vom Bauausschuss zu treffen: 

• Gebietscharakter: welche Wohnform soll hier vorherrschend sein?
• Dauerwohnraum: welchen Anteil nimmt Dauerwohnraum ein?
• Gebäude: wie viele Einheiten pro Haus sind möglich?

In Bezug auf Dauerwohnraum liegen zwei Entscheidungsvarianten auf dem Tisch: entweder sollen künftig 50% der gesamten kompletten Fläche aller Geschosse eines Gebäudes Dauerwohnen zur Verfügung stehen oder pro Gebäude eine Dauerwohnung festgesetzt werden. Sollte die Entscheidung zugunsten „eine Dauerwohnung pro Gebäude“ fallen, hätte dies aus Merrets Sicht den Nachteil, dass dadurch künftig (wie in der Vergangenheit schon geschehen) auch winzige Dauerwohnungen entstehen könnten – neben großzügig bemaßten Ferienwohnungen. Dann befände sich zwar in jedem Haus eine Dauerwohnung, diese wäre aber unter Umständen miniklein. Aus diesem Grund halten wir Merrets die 50% Regelung für die beste Lösung. Sollte sich der Bauausschuss für Variante B entscheiden, wäre zwingend geboten, wenigstens eine Mindestgröße festzulegen, damit auch Familien eine Chance auf Dauerwohnen erhalten. 

Ein weiterer Knackpunkt ist der geplante Wegfall der „Geschossflächenzahl“ (GFZ), womit gemeint ist, dass künftig auch Keller und Spitzböden zur Wohnfläche hinzugezählt werden dürfen, sofern eine Deckenhöhe von 2,40 m gewährleistet ist. Sollte die GFZ künftig wegfallen, besteht die Gefahr, dass künftig deutlich mehr Kellergeschosse zu Dauerwohnungen umgebaut werden, um im EG und OG Ferienwohnungen einzurichten. Willkommen in den 1960er Jahren! Insulaner im Dunkeln, Feriengäste im Licht. Diese Konsequenzen muss man mitdenken bei dieser wichtigen Entscheidung. 

Für ältere Gebäude ist dieses Thema zurzeit nicht relevant, denn die Deckenhöhe in den Kellern erreicht in der Regel keine 2,40 Meter. Wenn aber die GFZ wegfiele, wird es für Hausbesitzer und vor allem Investoren attraktiv, das Gebäude ganz abzureißen und neu zu bauen, um die Flächen optimal ausnutzen zu können. Deshalb sollte man sich unbedingt merken: der Wegfall der Geschossflächenzahl bedeutet konkret mehr Wohnraum pro Quadratmeter, mehr Menschen pro Haus, mehr Autos pro Grundstück, noch mehr Verkehr auf den Inselstraßen. Das sieht Merret kritisch.

Denn das hätte zur Folge, dass noch mehr alte Sylter Häuser verschwinden, noch mehr Baustellen, noch mehr Unruhe, weitere Spekulation entstehen. Obendrauf käme die schlechtere Klimabilanz. Allerdings würde weniger Grund und Boden versiegelt.

Wer mehr erfahren und vielleicht auch einen Blick auf die Vorlage und Begründung zum B Plan werfen möchte, kann hier einen Blick in die Mappe des Gemeinderates werfen:

Infos zum Tagesordnungspunkt: TOP-Mappe von TOP 16 der 18. Sitzung des Bau- und Planungsausschusses (Wahlperiode 2023 bis 2028) vom 09.12.2024 2

In diesem Zusammenhang noch eine Bitte an Politik und Verwaltung: In der Beschlussvorlage ist z.T. von „Wohnfunktion“ die Rede, die Begriffe sind nicht klar genug definiert. Es steht deshalb zu befürchten, dass hiermit auch „Zweitwohnen“ gemeint sein könnte. Es wäre hilfreich, hier ganz klar zu benennen, was damit gemeint ist. 

Die Bitte an alle Bürger und Bürgerinnen: zahlreich der Sitzung am Montag beizuwohnen und sich für einen der entscheidenden Momente unser aller Zukunft zu interessieren.

Herzlichen Dank,

Eure Merret